Le déficit foncier, un levier de défiscalisation à ne pas négliger

C’est quoi le déficit foncier ?

Définition du déficit foncier : le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet aux propriétaires-bailleurs de bénéficier d’avantages fiscaux lorsqu’ils réalisent des travaux de rénovation énergétique dans leurs logements locatifs. Face à la nécessité d’améliorer la performance énergétique des logements, le gouvernement a décidé de doubler le plafond du déficit foncier imputable au revenu global pour les travaux payés entre 2023 et 2025. Dans cet article, nous vous expliquons ce qu’est le déficit foncier et comment il peut vous aider à financer la rénovation énergétique de votre bien locatif.

Déficit foncier, définition

En parcourant la presse financière, vous avez peut-être rencontré le terme “déficit foncier”. Il peut sembler complexe à première vue, mais il est essentiel à comprendre pour les investisseurs immobiliers et les contribuables souhaitant défiscaliser.

Le déficit foncier est un concept fiscal qui concerne spécifiquement les propriétaires de biens immobiliers locatifs non meublés. Il survient lorsque les charges liées à la propriété, comme les travaux de rénovation, l’entretien, les intérêts d’emprunts et autres frais, excèdent les revenus générés par les loyers.

Le déficit foncier est la différence négative entre les revenus fonciers perçus par un propriétaire-bailleur et les charges déductibles liées à l’entretien, la réparation et l’amélioration du bien locatif. Lorsque les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers, le propriétaire-bailleur est en situation de déficit foncier.

En d’autres termes, si vous dépensez plus pour l’entretien de votre propriété que vous ne gagnez en loyer, vous vous retrouvez avec un déficit foncier. Mais alors, pourquoi est-ce une notion clé pour les investisseurs immobiliers ?

La réponse réside dans les avantages fiscaux associés. En France, le déficit foncier est déductible du revenu global de l’investisseur (voir le détail plus bas). Cette déduction est particulièrement avantageuse pour les contribuables fortement imposés, car elle permet de diminuer l’assiette imposable, et donc le montant de l’impôt à payer.

Les avantages fiscaux du déficit foncier dans le cadre d’une rénovation énergétique

Le déficit foncier offre plusieurs avantages fiscaux aux propriétaires-bailleurs qui réalisent des travaux de rénovation énergétique dans leurs logements locatifs :

1. Imputation sur le revenu global : Le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global du propriétaire-bailleur, dans la limite de 10 700 euros par an, et jusqu’à 21 400 euros pour les travaux de rénovation énergétique payés entre 2023 et 2025.
2. Report du déficit foncier : Si le déficit foncier ne peut pas être intégralement imputé sur le revenu global, le solde peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Les conditions pour en bénéficier

Pour bénéficier du déficit foncier dans le cadre d’une rénovation énergétique, les propriétaires-bailleurs doivent respecter certaines conditions :

1. Les travaux de rénovation énergétique doivent être réalisés sur un bien locatif.
2. Les travaux doivent être payés entre 2023 et 2025.
3. Les travaux doivent être effectués par des professionnels qualifiés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).

Il est important de préciser que ces déductions sont soumises à d’autres conditions. Le bien doit être mis en location pendant une période minimale de trois ans après la création du déficit, et certaines dépenses, comme les travaux de construction ou d’agrandissement, ne sont pas éligibles.

En résumé, le déficit foncier est un outil qui permet aux investisseurs immobiliers de diminuer leur charge fiscale, tout en maintenant leur bien en bon état. Une planification et une gestion judicieuses peuvent ainsi transformer une dépense en un avantage financier substantiel.

Exemple d’application

Prenons l’exemple d’un propriétaire-bailleur qui réalise 30 000 euros de travaux de rénovation énergétique dans son logement locatif en 2023. Ses revenus fonciers annuels sont de 12 000 euros. Le déficit foncier est donc de 18 000 euros (30 000 – 12 000).

Grâce à l’augmentation du plafond du déficit foncier pour les travaux de rénovation énergétique, le propriétaire-bailleur pourra imputer la totalité de ce déficit sur son revenu global. En conséquence, son revenu imposable sera réduit de 18 000 euros, ce qui entraînera une économie d’impôt significative.

Rénovations énergétiques on parle de quoi ?

Les rénovations énergétiques sont des travaux effectués sur un bâtiment existant afin d’améliorer son efficacité énergétique. Les objectifs principaux sont de réduire la consommation d’énergie, d’augmenter le confort des occupants et de diminuer l’impact environnemental du bâtiment.

Dans le cadre de ces rénovations, on peut envisager un large éventail d’actions, qui varient selon l’âge du bâtiment, son état actuel, son utilisation et son environnement. En voici quelques exemples :

1. Isolation thermique : Il s’agit d’un des travaux les plus courants, qui vise à améliorer l’isolation des murs, des toits, des sols, et des fenêtres. Ces améliorations peuvent réduire significativement les pertes de chaleur, et donc les besoins en chauffage.
2. Systèmes de chauffage et de refroidissement : Le remplacement d’anciennes chaudières par des systèmes plus efficaces (pompe à chaleur, chaudière à condensation, etc.) peut réduire la consommation d’énergie. De même, l’installation d’un système de climatisation économe en énergie peut aider à réduire la consommation d’électricité en été.
3. Ventilation : Une bonne ventilation est essentielle pour la qualité de l’air intérieur. L’installation d’un système de ventilation mécanique contrôlée (VMC) peut améliorer l’efficacité énergétique en contrôlant l’échange d’air entre l’intérieur et l’extérieur du bâtiment.
4. Éclairage : Le remplacement des lampes et luminaires par des versions à faible consommation, comme les LED, peut également contribuer à réduire la consommation d’énergie.

Attention aux types de travaux éligibles au titre du déficit foncier

Cependant, il convient de noter que certains travaux ne sont pas déductibles dans le cadre du déficit foncier. Par exemple, les dépenses liées à des travaux d’agrandissement ou de construction, ainsi que les travaux qui modifient l’agencement initial du bien ne sont pas déductibles. De même, l’installation d’équipements de production d’énergie renouvelable, comme les panneaux solaires, n’est généralement pas déductible au titre du déficit foncier, même si elle peut donner droit – parfois – à d’autres avantages fiscaux.

A noter : en dehors du déficit foncier, la réalisation de rénovations énergétiques est souvent encouragée par des aides financières de l’État ou des collectivités locales, sous forme de crédits d’impôt, de subventions ou de prêts à taux zéro. Ces travaux peuvent également générer des économies d’énergie significatives sur le long terme, rendant l’investissement rentable.

Autre dépenses pouvant être prises en compte pour la constitution d’un déficit foncier

En dehors des rénovations énergétiques, plusieurs types de dépenses peuvent être prises en compte pour la constitution d’un déficit foncier en France. Voici quelques exemples :

1. Travaux d’entretien et de réparation : Ce sont des travaux qui permettent de maintenir le bien immobilier en bon état sans en modifier la structure ni l’agencement. Cela peut inclure, par exemple, la réparation d’une toiture qui fuit, le remplacement de la plomberie défectueuse, ou la réparation de fissures dans les murs.
2. Travaux d’amélioration : Ces travaux apportent un confort nouveau ou supérieur par rapport à la situation initiale, sans pour autant modifier la structure ou la consistance du bien. Cela pourrait inclure l’installation d’une salle de bains supplémentaire, le remplacement d’une chaudière obsolète par un système de chauffage plus efficace, ou l’installation d’une isolation thermique.
3. Frais de gestion : Il s’agit des frais payés à un professionnel pour la gestion du bien locatif, tels que les honoraires de gestion locative versés à une agence immobilière.
4. Intérêts d’emprunt : Si vous avez contracté un prêt pour acheter le bien locatif, vous pouvez déduire les intérêts payés sur ce prêt.
5. Taxe foncière : Vous pouvez déduire la taxe foncière payée, à l’exception de la part correspondant aux ordures ménagères.
6. Assurances : Les primes d’assurance liées au bien locatif (par exemple, l’assurance propriétaire non occupant) peuvent être déduites.
7. Charges de copropriété : Les charges non récupérables sur le locataire, comme les dépenses de maintenance et d’entretien des parties communes, peuvent être déduites.

Le déficit foncier, un outil précieux pour les propriétaires-bailleurs

En résumé, le déficit foncier est un dispositif fiscal avantageux pour les propriétaires-bailleurs souhaitant entreprendre des travaux dans leurs logements locatifs. Grâce à l’augmentation du plafond du déficit foncier imputable au revenu global pour les travaux payés entre 2023 et 2025, les propriétaires-bailleurs peuvent bénéficier d’un coup de pouce fiscal bienvenu pour améliorer la performance énergétique de leurs biens locatifs.

Il est essentiel de respecter les conditions pour profiter de ce dispositif et de faire appel à des professionnels qualifiés RGE pour la réalisation des travaux. Le déficit foncier est un levier de financement intéressant pour les propriétaires-bailleurs, permettant de réduire leur revenu imposable tout en participant à l’effort de rénovation énergétique des logements en France.

De façon plus large, avant de réaliser des travaux dans le but de créer un déficit foncier, il est recommandé de consulter un conseiller fiscal ou un avocat spécialisé, qui pourra vous aider à comprendre les règles applicables et à optimiser votre investissement.